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分譲マンションを購入すると、その分譲マンションの区分所有者全員で管理組合を結成する。
新築マンションの場合は、入居した当時は、管理組合役員に自ら立候補（管理会社に勧められ）するなどして、管理組合の運営に自主的にかかわるなど、意識が高いことが多い。
ところが、築年数が経過する、区分所有者が高年齢化する、賃貸化するなどの状況が進むにつれ、その意識が薄れていくのも事実のようだ。
その結果、管理組合の役員のなり手不足、管理費や修繕積立金の収入不足、大規模修繕などの意思決定ができないといった、管理組合（最高意思決定機関）の機能不全が見られがちとなる。
こうした状況から国土交通省では、マンションの新たな管理ルールのあり方について、実態を把握するとともに、その諸課題を整理し、制度化の必要性も含め、当該課題への対応について一定の枠組みを提示することを目的として、「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」を設置いたし、検討を続けている。
（国土交通省：マンションの新たな管理ルールに関する検討会について【リンク】）
新たな管理方式
外部の専門家の活用について、区分所有者による理事会運営に対し顧問やコンサルタントとして外部の専門家が関与するという従来から想定されているパターンに加え、次のとおり外部の専門家が直接管理組合の運営に携わるパターンを示し、それらが必要なケースや効果を整理した一覧表を提示。
＜従来どおり理事会を中心に管理組合の運営を行う中で、外部の専門家が管理組合の役員に就任するパターン＞
（１）理事･監事外部専門家型又は理事長外部専門家型
管理組合で不足する専門知識や実務経験を補い、適切な修繕・改修の事業計画や資金計画、中長期計画の策定、あるいはコスト縮減を含む執行等を図ろうとする場合、その他内部紛争や役員のなり手不足、専門性の欠如により役員の適任者がいない等の問題に直面した場合に、外部の専門家が役員に就任する管理方式。
＜外部の専門家が区分所有法上の管理者となって管理を執行し、理事会又は総会がその執行を監視・監督するパターン＞
（２）外部管理者理事会監督型
区分所有者が資産価値の維持向上や最大化について高い意識を有しているマンションや、区分所有者の専門性不足や所有者の時間的制約等の課題を抱えるマンションで、専門家に執行権限と責任を持たせてその知識と実務経験を最大限発揮できるようにする一方、理事会が専門家の執行状況を監視・監督するという権限と責任関係の明確な管理方式。
（３）外部管理者総会監督型
比較的規模の小さいマンションで、区分所有者が資産価値の維持向上や最大化について高い意識を有しているが、区分所有者の専門性不足や所有者の時間的制約等の課題を抱えるマンションで、知識と実務経験に優れた専門家に執行権限と責任を持たせる代わりに、理事会でなく、意識の高い区分所有者達で専門家を直接監督する管理方式。また、高齢化・賃貸化が進み、役員のなり手が不足又はいないような小規模の管理不全マンションでも活用が考えられる方式。
専門家の就任
新築マンションの管理規約は、デベロッパーや暫定管理会社によって作成されており、その作成には、標準マンション管理規約が参考にされている。
標準マンション管理規約では、専門的知識を有する者の活用は34条に盛り込まれているものの、理事会役員への就任は、組合員に限定（第35条）されている。
また、区分所有法上の管理者、理事会の議長についても、理事長が兼ねている（第35条）状態である。
たしかに、専門家の就任等を管理規約を改定すればできることなのだが、運営がままならない状況になってからでは管理規約の改定（特別決議）もままにならない。
そこで、標準マンション管理規約で柔軟に専門的知識を有するものを活用できるようにまた、理事会の役員に就任できるように改訂を検討しています。
問題点もある
「専門的知識を有する者」には、当然「管理会社」が思い浮かぶのではないでしょうか。
管理組合と管理会社では「利益相反の立場」にあります。
最悪のシナリオとして、「管理会社の利益優先」が先行することもあり得ますね。
（理事会役員（区分所有者）による、業務上横領、背任、詐欺などがあるのも現状です。）
そこで「専門的知識を有する者」には、管理会社以外の者が検討されるわけです。
新築当初では、管理会社が紹介したマンション管理士等になるでしょうが、その後、お付き合いしていく中で継続したほうがよいのか、別の方にお願いしたほうがいいのか検討していくことが必要になっていくでしょう。
ではまた。。。
