分譲マンションは購入したら終わりではない。

こんにちは。管理人のかめたん（ @kametan0123 ）です。
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分譲マンションを新築でも中古でも購入したらホッとするしょう。
実は、購入してからが始まりでもあるのです。

住民間のコミュニケーションがとても大事。
多額の住宅ローンを組んで買ったのは、専有部分だけではなく、建物全体を全ての購入者で管理していかなければならない。

管理を怠ると、資産価値が低下したり、様々なトラブルが発生することになりかねません。

「国土交通省が5年ごとに発表する『マンション総合調査』によると、トラブルの発生率は5年前に比べると少し下がっています。また、大規模マンションの方がトラブル発生率が高い傾向にあるようです。

賃貸マンションと分譲マンションとの大きな違いは、「管理」が発生することです。

「管理」の中で一番厄介なのが、居住者間トラブルです。
管理規約や使用細則などで定めがあれば、管理会社としても一定の対応をすることも可能なのですが、一定の対応でも改善されない場合は、理事会や管理組合での対応となります。

トラブルを購入前に回避することはできるか

購入後のトラブルで最も多いのが「居住者間トラブル」、次いで「建物の不具合に関するトラブル」です。

「居住者間トラブル」については、さまざまな価値観をもつ居住者が住む共同住宅ですから、完全にトラブルを回避することは難しいです。

しかし、事前調査をきちんと行うことで、トラブルを少しでも回避することは可能になります。

まず重要なことは、「管理規約」「使用細則」（以下、「管理規約等」）「総会議事録」などを閲覧することです。

「管理規約等」は、そのマンションのルールが書いてあります。
たとえば、ペットの飼育の可否や種類、大きさ。駐輪場の利用方法。バルコニーの使用方法。楽器演奏が認められているマンションの場合は、演奏時間など。

「総会議事録」には、トラブルが発生していて一定の対応についても改善されない場合など管理組合として話し合い、その対処方法などを決めたりしています。

あるマンションでは、「専有部分で喫煙しているが換気ダクト等からバルコニーいある排気口を出て、その煙が隣の専有部分に入ってくる」といったトラブル。

管理会社としては、専有部分で喫煙している以上、対応することができず、管理組合にどう対応するか。といった議事録を見たことがあります。
（結果については、継続協議で終わってました）

このように、管理規約等、議事録を閲覧するだけでもたくさんの情報を得ることが可能になります。

他にも、中古マンションであれば「ごみ置き場が整理整頓されている」「集合ポスト周辺がきれい」「自転車置場が整理整頓されている」など、居住者のマナーも確認することができます。

また、共用部分の設備などを観察することで、修繕しなければいけない箇所が修繕されていなかったり、植栽など枯れたままになっている場合は、管理組合が機能していない可能性もありますね。

管理組合が機能していないマンションは、資産価値を低下させてしまうのは、理解いただきましたか？

機能していない管理組合を機能させるには、あなたが主体となって資産価値を低下させないための行動を起こすことです。

具体的には
①お金がかかることは、予算をきちんと取り修繕等を行う。
②居住者間トラブルは、双方の話を聞きながら双方が納得できるまたは妥協できるところまで話し合う。
③管理規約等を見直し、現状に合わせて改定する。
などです。

一定の手続きが必要となるケースもありますが、管理会社に相談して対策を検討する必要があるでしょう。

難しい、時間がないで放っておくと当然資産価値は下がる一方でしょう。
では、どうすればいいのか。
マンション管理士やマンション管理の実績のある人に相談するといいでしょう。

実は、この「かめたんのマンション管理メモ」でも相談の受付を開始しました。
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ではまた。。。