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賃貸住宅の場合、退出時のトラブル（敷金トラブル）が多い。
東京都でも平成16年10月に「賃貸住宅紛争防止条例」（東京ルール）が制定され、合わせて、賃貸住宅トラブル防止ガイドラインが公開された。

今回の民法の改正で「敷金」について明文化される予定である。

現在のルール

現在、国土交通省ガイドラインで、原状回復と敷金の返還についてのルールが定められている。
民法改定案では、「敷金」について定義することになった。

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（1）敷金は、賃借人の債務を担保するために賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。
（2）賃貸人が、敷金から賃借人の債務を控除した残額を賃借人に返還しなければならない時期は、賃貸借契約が終了しかつ物件の返還を受けたとき、又は、賃借人が適法に賃借権を譲渡したとき。
（3）賃貸人は、賃貸借期間の途中でも、賃借人の債務弁済に敷金を充当でき、他方賃借人は、そのような充当することを賃貸人に請求できない。
（部会資料より）
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【解説】
(1)について
これまでの判例や慣習的な理解通りです。

(2)について
賃貸人が賃借人の債務を控除した残額を賃借人に返還しなければならない時期を、明確に定められた。
この改定で、賃貸借契約が終了した時点で敷金返還義務はないとする点。
返還義務を負うのは、①賃貸借契約が終了し、②物件の明渡し（返還）を受けたときの両方の要件が必要となる。
また、賃貸人と賃借人との間で、別に定めた場合はこの限りではない点は従来通りです。

(3)について
これまでの賃貸借契約書等で多く取り入れられている条項が明文化されました。

他にも、保証人に対するルールも定められることになっています。
改正時には、保証人に対する書面についても注意が必要です。

ではまた。。。