下記主題のリンク先は、「かめたんのマンション管理Memo」とは異なるページへジャンプします。
【 P R 】
東京電力が今春にも、マンション向け電力を割安で供給する事業への参入を検討していることが２６日、分かった。マンション管理会社や管理組合が電気を大量の電気を一括で買い、各世帯に配る仕組みで、価格を通常より５％程度安くできる。同種のマンション向け割安供給事業は大手以外が手がけて人気を集めており、東電は事業参入で顧客離れを防ぎたい考えだ。
【SankeiBiz より】
【PR】TSUTAYAのネット宅配レンタル、無料お試しキャンペーン実施中！
管理費等は、マンションの維持管理・運営の資金であり、滞納があっては運営そのものが成り立たなくなってしまう恐れもあります。
しかし、区分所有者の中には、さまざまな諸事情で管理費等の滞納、住宅ローンの滞納など・・・。
では、滞納してしまうとどうなってしまうのでしょうか。
住宅ローンを滞納すると、金融機関から督促状が届くでしょう。しかし、住宅ローンは、ある一定の段階で金融機関から保証会社に債権が移動します。
すると、保証会社から、一括返済の通知が来ることになります。
その後、連絡もせず、何もしないと、裁判所から競売の通知が届きます。
数ヶ月後には、競売となり家を追い出されることになります。
それに引き替え、管理費等の滞納は数ヶ月ためたところで追い出されることはないと、考えている人が多いのですが、一概にそうとは限りません。
一番の問題は、長期滞納の結果、今後も改善（滞納分の支払）することができなくなった時です。
当然、住宅ローンも滞納が始まっているでしょう。
そうしてしまうと、普通に売却ができなくなってしまう恐れがあります。
一番怖いのは希望価格で売れなくなってしまったときです。
通常であれば、相場にもよりますが、それなりの価格で売却できますね。
しかし、住宅ローンや管理費等の滞納があったりすると、売却自体が難しくなるのです。
住宅ローンの場合は、残債が残るようであれば、抵当権の抹消をしてもらえず、抵当権が付いたマンションとなり、そのマンションを購入する人はいないでしょう。
また、売却した金額が住宅ローンの返済に充てられたとしても、管理費等の滞納が残っていると、これもまた購入者は嫌がります。
売却が完了し、抵当権も抹消できたとしても、住宅ローンの残債がある場合、無担保債権となるだけで、その残債を払わなくていいわけではありません。
金融機関等との話し合いの中で、払っていくことになります。
また、管理費等については、厄介です。
区分所有法では、特定承継人（買受人など）に対しても請求ができることになっています。
具体的に言うと、管理組合は買主さんに対しても、滞納している管理組合に対する債権（管理費等）を請求することができるのです。
仮に、売買契約時に売主と買主が合意した内容（たとえば、滞納金については売主が払うなど）があったとしても、管理組合には関係がありませんから、買主にも請求することになるでしょう。
管理費等には、時効があります。
時効は５年です。
５年間管理組合が何らかの対応をしないと、組合員は５年より前の管理費等に対して「払わない」と言えます。
ですから、管理組合は、５年を経過しないよう、時効の中断の措置を講ずる必要があるのです。
管理費等を滞納が始まってしまったときは、管理会社などに相談をするべきでしょう。
管理会社は、滞納が始まれば、督促を通知します。そして、管理組合や理事会に対して同様に報告します。
そして、住宅ローンが滞れば、管理会社へ裁判所から照会がきます。
大げさになってしまえば、住むに住み難いマンションになるだけではなく、将来の生活にも影響してきます。
管理会社には不動産会社が周辺におり、当然、このような相談を受け付けることも可能だったりします。
「金融事故」を起こすより、「今回は売却して新たにやり直す」決断も重要です。
ではまた。。。
【PR】TSUTAYAのネット宅配レンタル、無料お試しキャンペーン実施中！
マンションの維持管理・運営をしていく上で重要なのが、管理費と修繕積立金などの管理費等の運営資金です。
マンションを購入した区分所有者が管理組合に支払うことになります。
その管理費等を滞納したら遅延損害金が発生（管理規約による）しますね。
しかし、長期に滞納した場合、免除を申し出ることはできるのでしょうか？
標準管理規約第60条2項に「組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組合は、その未払金額について、年利○％の遅延損害金と、違約金としての弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対して請求することができる。」とあり、一定の金利を加算し請求ができると条文化されています。
「請求ができる」とは、請求しなくてもいいし、請求しても良い。と言うことだが、「○○さんは請求する」「××さんは請求しない」というのでは、不公平になりますね。
そこで、標準管理規約第67条3項で理事会の決議により請求するか否かを決します。ここでの決議は、個別に決議をするのではなく不公平をなくすために組合員全員に対して行うことになります。
ここで、請求する旨が決まれば、一定の年利（年利については、規約制定当初に決められていると思います。）を加算して請求できることになります。
なかには、「振込をうっかり忘れたから遅延損害金を支払いたくない」と言う人も現れるでしょう。
しかし、うっかり忘れでも、遅延は遅延です。
が、１日２日分を計算して払ってもらうというのもひどい話（？）ですし、計算する手間を考えれば免除してもいいのでは？と考えたりもします。
しかし、これを理事会や理事長が勝手に「免除する」と、決められないのです（後程説明します）。
したがって、運営規則をある程度決めておく必要がありますね。
運営細則（普通決議）とするのか、規約で条文化（特別決議）が必要になります。
個人的には、管理物件にもよりますが、２７日に所定の口座より自動振替になっており、その後管理組合の口座へ入金されるのは、数日後になります。
したがって、月末までは、うっかり漏れをゆるし、翌月になってしまった方には、遅延損害金を加算するなど検討するのも、良いのではないかと思います。
理由として、口座に残高が不足（他方からの振替などで）してしまっても、振替日の翌日に確認すれば、振替えられたのかどうかを確認することができ、また、そこで管理費等が振替えられなかった事実をすることにより、うっかり漏れの事実も正当化（？）することもできるからです。
もちろん、その際は、今後同様のことの内容文書等を差し入れてもらうなどしても良いかもしれませんね。
管理組合がどの組合に該当するかよって異なりますが、通常の場合では、理事会の判断だけでは免除することはできません。
では、どのような組合があるのでしょう。
①任意組合
（民法上の）任意組合とは、各当事者が出資をなして共同の事業を営むことを約する合意によって成立する団体のこと。ただし、法人ではないことから、団体としての権利義務はなく、組合員それぞれが権利義務を負う。
組合員全員が出資することを要し、組合の債務には全組合員が直接無限連帯責任を負う。
このような任意組合の場合は、区分所有者全員の承諾が必要になります。
②人格なき社団
人格なき社団とは、次の条件を満たした団体を言います。
1.共同の目的のために結集した人的結合体であって
2.団体としての組織を備え
3.そこには多数決の原理が行われ
4.構成員の変更にもかかわらず、団体そのものが存続し
5.その組織によって、代表の方法、組合の運営、財産の管理その他団体として主要な点が確定しているもの
標準管理規約で、上記の内容が示されていますので、通常は「人格なき社団」に該当するでしょう。
この場合は、。管理組合の最高意思決定は総会で、管理費等滞納金の債権放棄を提案し承認を受けると、その未収金を損金として計上することが可能となります。
遅延損害金等をめぐる対応は、そのほとんどが、競売や任意売却により免除の交渉となります。
個人的には、購入者は管理費等以外の債権を知っていながら購入するわけですから、減額や免除の必要はないと考えます。
ただし、現区分所有者が売却を前提に減額や免除について交渉されているのであれば、共同の利益に反する行為者を排除する意味で、停止条件（期限）付きの減額や免除を検討するのも良いのかもしれません。
ではまた。。。
下記主題のリンク先は、「かめたんのマンション管理Memo」とは異なるページへジャンプします。
Ｑ１ 修繕委員長の独走、どう対応
管理組合の理事長です。大規模修繕工事のため修繕委員会をつくって公募したところ、建設業に携わる組合員が委員長になり、勝手に施工業者を決めてしまいそうです。「独走」を止めるには？
Ｑ２ 漏水、立ち入り調査拒む住人
分譲マンションの住人です。天井から漏水があり、上階の住人に問い合わせました。「うちではない」とのこと。しかし、漏水が続くので室内を見せてほしいと頼みましたが、拒絶されました。
【西日本新聞 より】
もちろん、決まっている規定であっても居住者間で「知らない」なんて人も多くいます。
分かりやすく、そして丁寧な広報などで、周知する必要もあるでしょう。
* * *
漏水問題では、確かに、上階の方にとっては「自分のせいじゃない！」と、安易に主張してしまうもの（安易にとは、目に見える部分しか見ていないということ）。
責任が自分に降りかかってきて、弁償しなければいけないと、思う方も多くいるでしょう。
通常分譲マンションでは、「保険」に加入しており、漏水事故などは、保険で対応できるものです。
個人的に「忙しい」とはいえ、共同住宅である以上非協力的では「不法行為」と言われてしまうのでしょう。
将来的にも、同じマンションに住んでいるのだから気持ちよく協力いただけると中間に入っている管理会社としても、被害を受けている下階の人としても、助かるのですが・・・。
【PR】TSUTAYAのネット宅配レンタル、無料お試しキャンペーン実施中！
原告は被告に対し，原告の弁護士費用を請求できるかどうか。
①規約に弁護士費用を請求することができる記載されている。
②被告は本件以前にも管理費等の未払いがある。
③本件訴訟提起後においても管理費等の未払いの状態が一定期間続いていた。
④弁護士費用相当額が２万６２５０円であること
以上のことから、裁判所は、弁護士に対して簡易裁判所へ本件の訴えを提起することを依頼したことについて不合理であるとの点は認められない。とし、被告に弁護士費用を負担させる判決がでている。
平成２０年３月２５日判決言渡 東京簡易裁判所
平成１９年(ハ)第２８２５５号 管理費等請求事件【PDF】
ではまた。。。