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マンションのベランダの手すりに布団や洗濯物を干すことはマナー違反でしょうか？
マンションの住民から苦情が出たそうです。
何が問題なのでしょうか？

(さらに…)

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マンションでは、コンクリートでできているから「音が響かないもの」と過信していませんか？
たしかに、木造の住宅に比べれば隣の部屋に「音が響かない」建物ではあるでしょう。

しかし、戸建てとは異なり、隣戸との間に空間があるわけではなく、コンクリートの壁で遮られているだけです。

日本人は忍耐強く、他人との争いごとを避け、我慢をするようです。
「我慢がいけない」と言うわけではありません。

我慢をせず、争いを回避する方法があるのでしょうか？

気になってくる経緯

先にも申し上げた通り、日本人は忍耐強く、他人との争いごとを避け、我慢するようです。

実は、この我慢に問題があるのではないかと考えています。

こんな感じではないでしょうか？

上階のお子さんが走り回っている音が気になる。
→きっと、夜になれば静かになるさ・・・。
→あまり気にならなくなる。
→夜になっても続くようになる。
→寝る時間もうるさくなってきた。
→眠れなくなる。
→少しの音でも気になってうるさく感じる。

そうなんです。
初めは、「仕方ないな」と考えていても、月日が経つうちにお子さんは大きくなり起きている時間は長くなります。すると、自分が寝る時間よりも遅くまで聞こえてくるようになる。のです。

上階の人は気にしているのか

さて、お子さんの走り回る生活騒音。
上階の家族は気にしているのでしょうか？

生活騒音の発生者（上階の人）にヒアリングしたところ、
・気にはしているが、甘やかせていた。
・以前の賃貸マンションとはことなり、2重床だから大丈夫と思った。
・コンクリートの建物なので響かないのだろうと思った。
・響いて騒音となっていれば苦情が来るだろうと思っていた。
とのこと。

そうなんです。
「気にはしているが、大丈夫と思っている」のです。

苦情（クレーム）をお願いへ

争いごとをなくそうと我慢していると、実は、争いごとに発展する予備軍となっているのです。
気が付くと、我慢の限界に達し、どんな音（今までは気にならなかった音）でも気になってきます。

すると結果的には争いごとに発展してしまうのです。

では、どうすれば良いのか。

日頃のコミュニケーションが大切

常日頃から、上階の家族や隣戸の家族とは会話をするようにするのです。
すると、気になったことをさらっと言えたりしますよね。
すなわち、「苦情」ではなく「お願い」にするのです。

分譲マンションは、住宅ローンを組んでおり、そう簡単に引っ越すことはできませんね。
我慢の限界に達し感情的になる前に、「お願い」と言う形で注意してもらえるよう伝えるだけで、お互い平和に生活することができるでしょう。

ではまた。。。

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管理費等は、マンションの維持管理・運営の資金であり、滞納があっては運営そのものが成り立たなくなってしまう恐れもあります。

しかし、区分所有者の中には、さまざまな諸事情で管理費等の滞納、住宅ローンの滞納など・・・。

では、滞納してしまうとどうなってしまうのでしょうか。

住宅ローンと管理費等の滞納

住宅ローンを滞納すると、金融機関から督促状が届くでしょう。しかし、住宅ローンは、ある一定の段階で金融機関から保証会社に債権が移動します。

すると、保証会社から、一括返済の通知が来ることになります。
その後、連絡もせず、何もしないと、裁判所から競売の通知が届きます。

数ヶ月後には、競売となり家を追い出されることになります。

それに引き替え、管理費等の滞納は数ヶ月ためたところで追い出されることはないと、考えている人が多いのですが、一概にそうとは限りません。

一番の問題は、長期滞納の結果、今後も改善（滞納分の支払）することができなくなった時です。
当然、住宅ローンも滞納が始まっているでしょう。

そうしてしまうと、普通に売却ができなくなってしまう恐れがあります。
一番怖いのは希望価格で売れなくなってしまったときです。

残債が残る

通常であれば、相場にもよりますが、それなりの価格で売却できますね。
しかし、住宅ローンや管理費等の滞納があったりすると、売却自体が難しくなるのです。

住宅ローンの場合は、残債が残るようであれば、抵当権の抹消をしてもらえず、抵当権が付いたマンションとなり、そのマンションを購入する人はいないでしょう。

また、売却した金額が住宅ローンの返済に充てられたとしても、管理費等の滞納が残っていると、これもまた購入者は嫌がります。

残った住宅ローンや管理費等はどうなる？

売却が完了し、抵当権も抹消できたとしても、住宅ローンの残債がある場合、無担保債権となるだけで、その残債を払わなくていいわけではありません。
金融機関等との話し合いの中で、払っていくことになります。

また、管理費等については、厄介です。
区分所有法では、特定承継人（買受人など）に対しても請求ができることになっています。

具体的に言うと、管理組合は買主さんに対しても、滞納している管理組合に対する債権（管理費等）を請求することができるのです。

仮に、売買契約時に売主と買主が合意した内容（たとえば、滞納金については売主が払うなど）があったとしても、管理組合には関係がありませんから、買主にも請求することになるでしょう。

管理費等の時効

管理費等には、時効があります。
時効は５年です。

５年間管理組合が何らかの対応をしないと、組合員は５年より前の管理費等に対して「払わない」と言えます。

ですから、管理組合は、５年を経過しないよう、時効の中断の措置を講ずる必要があるのです。

まとめ

管理費等を滞納が始まってしまったときは、管理会社などに相談をするべきでしょう。
管理会社は、滞納が始まれば、督促を通知します。そして、管理組合や理事会に対して同様に報告します。

そして、住宅ローンが滞れば、管理会社へ裁判所から照会がきます。

大げさになってしまえば、住むに住み難いマンションになるだけではなく、将来の生活にも影響してきます。

管理会社には不動産会社が周辺におり、当然、このような相談を受け付けることも可能だったりします。

「金融事故」を起こすより、「今回は売却して新たにやり直す」決断も重要です。

ではまた。。。

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マンションの維持管理・運営をしていく上で重要なのが、管理費と修繕積立金などの管理費等の運営資金です。
マンションを購入した区分所有者が管理組合に支払うことになります。

その管理費等を滞納したら遅延損害金が発生（管理規約による）しますね。

しかし、長期に滞納した場合、免除を申し出ることはできるのでしょうか？

遅延損害金を払わないといけないのか？

標準管理規約第60条2項に「組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組合は、その未払金額について、年利○％の遅延損害金と、違約金としての弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対して請求することができる。」とあり、一定の金利を加算し請求ができると条文化されています。

請求が「できる」とは？

「請求ができる」とは、請求しなくてもいいし、請求しても良い。と言うことだが、「○○さんは請求する」「××さんは請求しない」というのでは、不公平になりますね。

そこで、標準管理規約第67条3項で理事会の決議により請求するか否かを決します。ここでの決議は、個別に決議をするのではなく不公平をなくすために組合員全員に対して行うことになります。

ここで、請求する旨が決まれば、一定の年利（年利については、規約制定当初に決められていると思います。）を加算して請求できることになります。

遅延損害金を払いたくない？

なかには、「振込をうっかり忘れたから遅延損害金を支払いたくない」と言う人も現れるでしょう。
しかし、うっかり忘れでも、遅延は遅延です。
が、１日２日分を計算して払ってもらうというのもひどい話（？）ですし、計算する手間を考えれば免除してもいいのでは？と考えたりもします。

しかし、これを理事会や理事長が勝手に「免除する」と、決められないのです（後程説明します）。
したがって、運営規則をある程度決めておく必要がありますね。
運営細則（普通決議）とするのか、規約で条文化（特別決議）が必要になります。

個人的には、管理物件にもよりますが、２７日に所定の口座より自動振替になっており、その後管理組合の口座へ入金されるのは、数日後になります。
したがって、月末までは、うっかり漏れをゆるし、翌月になってしまった方には、遅延損害金を加算するなど検討するのも、良いのではないかと思います。

理由として、口座に残高が不足（他方からの振替などで）してしまっても、振替日の翌日に確認すれば、振替えられたのかどうかを確認することができ、また、そこで管理費等が振替えられなかった事実をすることにより、うっかり漏れの事実も正当化（？）することもできるからです。

もちろん、その際は、今後同様のことの内容文書等を差し入れてもらうなどしても良いかもしれませんね。

遅延損害金を免除できるか？

管理組合がどの組合に該当するかよって異なりますが、通常の場合では、理事会の判断だけでは免除することはできません。
では、どのような組合があるのでしょう。

①任意組合
（民法上の）任意組合とは、各当事者が出資をなして共同の事業を営むことを約する合意によって成立する団体のこと。ただし、法人ではないことから、団体としての権利義務はなく、組合員それぞれが権利義務を負う。
組合員全員が出資することを要し、組合の債務には全組合員が直接無限連帯責任を負う。

このような任意組合の場合は、区分所有者全員の承諾が必要になります。

②人格なき社団
人格なき社団とは、次の条件を満たした団体を言います。
1.共同の目的のために結集した人的結合体であって
2.団体としての組織を備え
3.そこには多数決の原理が行われ
4.構成員の変更にもかかわらず、団体そのものが存続し
5.その組織によって、代表の方法、組合の運営、財産の管理その他団体として主要な点が確定しているもの

標準管理規約で、上記の内容が示されていますので、通常は「人格なき社団」に該当するでしょう。
この場合は、。管理組合の最高意思決定は総会で、管理費等滞納金の債権放棄を提案し承認を受けると、その未収金を損金として計上することが可能となります。

まとめ

遅延損害金等をめぐる対応は、そのほとんどが、競売や任意売却により免除の交渉となります。
個人的には、購入者は管理費等以外の債権を知っていながら購入するわけですから、減額や免除の必要はないと考えます。
ただし、現区分所有者が売却を前提に減額や免除について交渉されているのであれば、共同の利益に反する行為者を排除する意味で、停止条件（期限）付きの減額や免除を検討するのも良いのかもしれません。

ではまた。。。

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下階の入居者様から・・・

「洗面所の天井のダウンライトから水が垂れてくるんです…」

水漏れ発生です。
原因がすぐにわかればいいのですが、水漏れは原因を見つけるのが大変なんです～」

状況確認

居住者様とアポイントを取り状況を確認。
それほどひどくはないものの、水が垂れてきています。

運よく、近くには浴室があり、浴室の点検口から覗いてみたら・・・。

上部のスラブに水みちがあり、どうも上階から出ているようです。

上階の現状確認

下階の洗面所の上部に当たる場所・・・。同じつくりなので洗面所なんですが、洗面所にある洗面台の底部分に点検口があったので、のぞいてみた。

「水」で湿っている。
量的には深さ1ミリ程度。

水漏れは上階からだったようなので、原因を探す。

まずは、目視で・・・
洗面台は問題ないようだ。
次に洗濯防水パン。・・・も問題ない。

次に、キッチン。

ホースが湿っており、水受けも満水状態。
原因はココのようだ。

ハンドシャワー水栓

システムキッチンや洗面台に設置されている、ハンドシャワー水栓。
ホースを引き出して使用する混合水栓として、一気に普及しましたね。

現在も普及率は高く、システムキッチンの中でも、人気のアイテムとなっています。

ハンドシャワー水栓の部品の耐久年数は8年程度と言われているようです。

少しわかりずらいですが、ハンドシャワー水栓のホースは奥にある「水受け」に格納されています。
万一、ハンドシャワー部分から水がホースを伝って漏れた時のためですが、通常に使っていれば、ほとんどそのようなことはないとのこと（メーカーさんの話）。

水漏れの原因

先ほどの水漏れの原因は、ホースの劣化によるものでした。
ホースに亀裂があるようで、水が染み出てきます。

ホースを格納する水受けも満水状態でした。

普段からこの水受け部分を見るようにすると、劣化等して水が染み出てくれば、水受けに水がたまってきます。
先に申しあげたように、通常の使用では、水受けに水がたまることはほとんどありません。
したがって、水受けに水がたまった時点で、水を捨てて、数時間後、水がたまっているようでしたら、ホースに亀裂等生じている可能性があります。

速やかに、水道工事業者や管理会社に修理を依頼してください。